多年来，Windsor Garden 的分层物业保险价格一直非常传统。突然间，情况发生了变化。保险费率飙升，甚至需要征收特别征费来支付保费。发生了什么？
法律规定分层物业必须购买全额保险。这旨在维护共有财产的价值，保护业主免受单位外部及建筑群其他区域损坏的影响。业主则负责为其单位内部投保，包括盗窃、水灾、火灾等。
在不列颠哥伦比亚省，只有少数几家保险经纪公司承接分层物业保险。这是因为此类保险涉及的问题非常复杂，例如何时理赔应由分层物业保险承担，何时应由个人业主承担。
分层物业保险的运作方式
举个例子：如果发生了水灾。漏水的原因将决定责任归属。如果另一位业主因浴缸水溢出导致水流进邻近单位，该业主的保险将承担损失。但如果是屋顶漏水，情况就会变得复杂。天花板的损坏由分层物业负责（阁楼被视为共有财产），但单位内部的损坏，即使是由屋顶（共有财产）引起的，仍由业主负责。建筑外壳内部的一切均由业主负责。
这就是为什么业主拥有合适的保险至关重要，包括用于弥补分层物业保险的高额免赔额与您能负担的金额之间差额的特别保险。
分层物业保险的水灾免赔额可能高达 $25,000。在保险介入之前，您真的想承担这么多免赔额吗？如果您希望免赔额更合理一些（例如 $5,000），您需要购买特别保险来填补这一缺口。
取决于免赔额的水平，有时甚至不会涉及您的保险。例如，如果您的免赔额是 $5,000，而维修费用是 $4,000，那么保险就不会介入。这意味着即使存在潜在的索赔，也可能不会变成正式索赔。这实际上是一件好事，因为每一次索赔都可能提高每个人的保险成本。
保险业竞争导致分层物业保费过低
几年前，几家保险公司认为分层物业保险利润丰厚，于是为了争夺行业主导地位而大打折扣。然而，随着全省范围内出现大量公寓漏水问题，保险公司不得不支付数百万美元的赔偿金，这种情况戛然而止。突然之间，除非能确保投资安全且风险极低，否则他们根本不想为分层物业承保。
局势发生了逆转。分层物业保险费率大幅上涨。之前的费率在市场份额争夺战中被人为压低，而现在则被设定在更现实的水平。
Windsor Garden 的保险费也大幅增加。
诉讼导致重大干扰
前任委员会在准备起诉安装缺陷屋顶的供应商时，需要一份官方的屋顶缺陷报告。这份缺陷报告成了沉重的负担，使分层物业陷入争议并导致成本急剧增加。原因如下：
根据法律，如果您遗漏了保险公司认为与承保相关的信息，保险公司可以撤销保险。这被称为“重要事实”。例如，如果您患有癌症并购买了人寿保险，保险公司会在赔付前审查您的病史。当他们发现您患有癌症且未在申请中提及这一重要事实时，您的整份保单将失效。
这让委员会陷入了困境。如果委员会在询价时没有发送屋顶报告，他们获得的保险可能会失效。因此，我们的物业经理认为包含该报告至关重要。我的看法是，她本应就此询问委员会，但我们理解其中的缘由。我们很难指望物业经理询问委员会是否想让我们做违法的事情！但这样做给了保险公司收取天价费用的借口。屋顶缺陷报告显示质量极差，保险公司认为这比旧屋顶还要糟糕。在 17 家承保我们这种规模的分层物业的公司中，只有 一家 同意承保，而且他们将保费提高了惊人的 100%！
信不信由你，情况变得更糟了。那家仍愿意以天价费用为建筑群承保的公司暗示，他们可能会完全撤销我们的保险。这一切都是因为一份旨在展示屋顶工人有多无能的缺陷报告。这引发了多米诺骨牌效应。
找到了解决方案
一位委员会成员建议他或许能找到另一家经纪公司。委员会鼓励他联系其他公司，看看能否找到一家不会以如此负面的眼光看待缺陷报告的公司。
最终，他在温哥华岛找到了一家经纪公司，能够以合理的费用获得保险。承保人收到了屋顶报告，但经纪人代表分层物业辩称，由于建筑群将在未来一年更换新屋顶，他们应该履行给出的低价报价。承保人同意了。
遗憾的是，同一位委员会成员随后暗示他是违背委员会意愿这样做的，这完全是谎言，从而让整个委员会背了黑锅。他甚至直到特别大会（SGM）前夕才告诉委员会他找到了更好的报价，让所有人大吃一惊。在特别大会上，他分发了打印好的报价单，而这份报价单连委员会成员都没见过。这种行为完全没有必要，在社区内造成了持续多年的冲突。
保险费已恢复正常，但屋顶的问题依然存在。屋顶缺陷导致水从瓦片流下并渗入封檐板下方，引起渗水、腐烂、发霉等问题。屋顶必须在不久后得到处理，以避免建筑外壳出现重大问题。
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