房产在购买后并非一成不变的投资。就像汽车需要定期保养一样，房屋也需要定期维护以保护您的投资。
当业主共有同一栋建筑和土地时，这一点变得尤为关键。 为什么？ 因为对于独立屋而言，土地的价值通常高于其上的建筑，但对于分层物业建筑群来说并非如此。在联排别墅小区中，土地价值远低于所有单元的总价值。因此，如果任由建筑老化失修，使其不再具有吸引力，整个建筑群将遭受沉重损失。在最糟糕的情况下，这会导致所谓的“分层物业解散”，即物业被出售给开发商，而业主获得的补偿仅为如果他们坚持定期维护时房产价值的一小部分。
遗憾的是，虽然 Windsor Garden 的维护经验尚可，但仍有很大的提升空间。
缺点可能部分归因于我们经历过多次物业管理的变更。每当有新的物业经理时，对于之前做过或讨论过的事情以及未做过的事情，都会变得混乱。除非业委会拥有自己的维护日程表，否则新任物业经理将无法真正了解小区的维护现状。
遗憾的是，我们也曾一度遭受低质量物业管理的困扰。 2024 年，业委会全年仅召开了两次会议！ 2023 年仅召开了 3 次会议。当业委会甚至不举行会议时，您不能指望会有最好的维护。
以下是需要定期执行的工作
以下是物业需要定期负责的大部分事项清单。当然还有其他事项，但它们并不关键（例如减速带喷漆、电气 GTI 更换或标识更换）。
| 任务 | 时间表/年度时间 |
| 高压水冲洗 | 每年 |
| 混凝土高压清洗 | 每年。 为什么？ |
| 游乐场高压清洗 | 2 年 |
| 门部高压清洗 | 5 年。 为什么？ |
| 外墙板柔性清洗 | 5 年。 为什么？ |
| 门框与门部喷漆 | 5 年。 为什么？ |
| 雨水槽清理 | 每年 2 次，春季和秋季 |
| 屋顶清理 | 不超过 2 年 |
| 窗户清洗 | 每年，春季或夏季 |
| 烘干机排气口清理 | 每年 |
| 消防检查 | 每年 |
| 集水井清理 | 每年，初冬 |
| 木质楼梯喷漆 | 2 年。 为什么？ |
| 更换木质楼梯 | 10 年。 为什么？ |
| 园林绿化 | 每周。 为什么？ |
| 树木修剪 | 5 年 |
| 停车场划线 | 5 年 |
遗憾的是，回顾 2022 年以来的业委会会议纪要，其中并未讨论过许多此类事项。这并不一定证明这些工作没有做，但这意味着没有适当的程序或文件来向业主确认这些事项已得到处理。
许多维护任务根本没有执行，或者只是以被动的方式执行，而不是遵循主动的计划。过去业委会的习惯主要是应对出现的、急需关注的问题，而不是展望我们如何通过适当的定期和记录在案的维护来避免这些费力且昂贵的情况。
以下是过去所做的工作：
高压水冲洗：2025 年 11 月，由新一届业委会执行。自 2022 年以来没有之前的记录，尽管很可能在那些年份里也做过。
混凝土高压清洗：2026 年 3 月，由新一届业委会执行。自 2022 年以来没有之前的记录。看起来这在四年内只做了两次，而不是一年一次。
游乐场高压清洗：部分游乐区域看起来像是 30 年没清洗过一样！目前没有游乐场清洗的官方记录。新一届委员会已于 2026 年 3 月指派任务，定于 4 月进行。
高压清洗门面：由新一届业委会指派于 2026 年 3 月进行。没有任何此前工作的记录。
外墙板柔性清洗：2022 年 10 月由 Black Bear Maintenance 完成了部分小区的清洗。由于预算限制，仅处理了状况最差的建筑。2023 年 10 月的会议纪要声称 CleanTech 完成了某种形式的 “外部清洗”，但在检查当时的外墙板后，没有发现清洗的证据。整个小区的外墙板看起来与 2022 年时一模一样。CleanTech 到底做了什么（如果有的话）？这是一个谜。
门框与门部喷漆：2022 年 7 月选择了 29 扇门进行喷漆。新一届业委会正在请求 2026 年进行更多喷漆的报价。
雨水槽清理：原定于 2021 年 11 月进行，但因天气原因取消。此后没有实际完成时间的记录。另一次清理于 2022 年 11 月完成。2023 年 10 月请求了报价，但没有证据表明已完成。2025 年 1 月的业委会会议纪要显示，届时已完成。因此，看起来这在四年内只做了两次，而不是一年两次！难怪我们的雨水槽到处都在溢水。
屋顶清理：2025 年 11 月由新一届业委会执行。自 2022 年以来没有之前的记录。
窗户清洗：自 2022 年以来没有之前的记录，尽管记忆中在那之后做过一次，但做得非常糟糕，使窗户的状况比清洗前还要差。
烘干机排气口清理：由于收到消防违规警告，于 2023 年 4 月请求了报价。该工作于 2023 年 6 月完成。2025 年 11 月由新一届业委会再次完成。未发现任何记录表明 2024 年是否做过。
消防检查：虽然这项工作似乎是每年进行的（由列治文消防局直接要求），但很少记录在会议纪要中。理应予以记录。
集水井清理：2023 年 6 月以及 2025 年 11 月由新一届业委会再次执行。没有 2024 年完成此项工作的记录。
木质楼梯喷漆：没有实际的文件记录，也没有分配或喷漆单元的记录。然而，我们通过目视检查得知，业委会主席 Marc Lambert 的楼梯以及 8 号电气室和 86 单元的楼梯在 2024 年进行了喷漆。 新一届业委会已制定计划，为 92 号和 23 号单元的楼梯进行粉刷，这些楼梯此前已重建但尚未粉刷。
更换木质楼梯：2024 年更换了一些楼梯，包括 85 单元业委会主席 Marc Lambert 的楼梯，以及 86 单元、92 单元、23 单元和 8 号电气室。没有关于如何选择这些楼梯的记录、承包商的具体报价或该时期的任何书面计划。新一届业委会正在向业主提交一份在未来几年内更换更多楼梯的全面计划。
树木修剪：2023 年 10 月请求了报价，不确定是否执行过。
停车场划线：这已于 2023 年 6 月完成
正如您所见，目前还没有一套全面的日程表式计划来确保这些维护项目能够持续进行。太多的事情直到变得紧急时才被考虑到。
更具挑战性的是，许多事情没有记录在业委会会议纪要中，以至于业主无法确信这些维护项目已经完成。这种情况在未来需要改变。
我个人希望看到一份包含逐月任务分配的正式维护日程表，以便业委会能够确保所有维护活动都按固定时间表进行，并让业主在未遵循日程表时能够追究其责任。此外，日程表上的所有维护项目都应在会议纪要中妥善记录。
物业维护日历
以下是未来四年有组织维护方案的概览：
🟩 2026年
🌸 春季
- 混凝土高压清洗 （大部分已于 2026 年 3 月完成，系船柱将于 4 月清洗 → 下次预定于 2027 年春季）
- 游乐场高压清洗
- 雨水槽清理 （重新启动正常周期）
- 窗户清洗
- 烘干机管道清理 （已完成）
- 消防检查 （已完成）
- 门面高压清洗 （开始 5 年周期）
☀️ 夏季
- 集水井清理 （后期移至初冬进行）
- 木楼梯刷漆 （所有单元开始 2 年周期）
- 门框及门面刷漆 （重新启动 5 年周期 – 部分实施）
- 树木修剪 （重置基准 – 已逾期）
🍂 秋季
- 雨水槽清理 （第二次年度清理）
- 外墙软洗 （全面重置 – 自 2022 年部分清洗后已逾期）
- 屋顶清理 （上次完成于 2025 年 11 月 → 2027 年前无需清理）
❄️ 冬季
- 高压水冲洗管道 （2025 年 11 月后每年进行）
- 集水井清理 （调整至正确的初冬时间表）
🟦 2027年
🌸 春季
- 混凝土高压清洗
- 雨水槽清理
- 窗户清洗
- 烘干机排气口清理
- 消防检查
☀️ 夏季
- 木楼梯刷漆 （持续周期）
- 门框及门面刷漆 （继续分阶段实施）
🍂 秋季
- 雨水槽清理
- 屋顶清理 （自 2025 年 11 月起 2 年一周期）
❄️ 冬季
- 高压水冲洗
- 集水井清理
🟧 2028年
🌸 春季
- 混凝土高压清洗
- 雨水槽清理
- 窗户清洗
- 烘干机排气口清理
- 消防检查
☀️ 夏季
- 木楼梯刷漆 （周期重复）
- 更换木楼梯 （从 2024 年基准开始有计划地更换）
🍂 秋季
- 雨水槽清理
❄️ 冬季
- 高压水冲洗
- 集水井清理
🟥 2029年
🌸 春季
- 混凝土高压清洗
- 雨水槽清理
- 窗户清洗
- 烘干机排气口清理
- 消防检查
☀️ 夏季
- 木质楼梯喷漆
- 更换木楼梯 （继续进行）
🍂 秋季
- 雨水槽清理
- 屋顶清理 （自 2027 年起 2 年一周期）
❄️ 冬季
- 集水井清理
- 高压水冲洗
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