最近，民事裁决法庭就一名 Windsor Garden 住户寻求关于储物棚案例裁决的诉讼作出了判决。以下是该裁决对本物业的意义。
《Datoo 诉业主案的裁决》于 2026 年 7 月 17 日发布。从本质上讲，该案件围绕一名业主在其单元后方搭建储物棚并被要求拆除而展开。他辩称，其他单元似乎被允许保留类似的结构，这让他觉得受到了针对。
法官裁定，他并不认为该业主受到了针对。然而，他确实指出，物业委员会在执行章程方面一直比较松懈，这导致了一系列问题。
因此，法官裁定物业委员会必须立即开始执行第 11 条章程，该条款规定，根据物业规划，这些露台空间属于公共财产，不得放置任何类型的储物物品。
此外，法官命令物业委员会在裁决后 90 天内召开特别大会 (SGM)，让业主投票决定是否允许案件中提到的某个特定单元保留在先前物业委员会主席口头批准下搭建的隐私架。该会议将于 9 月初举行。
露台空间属于公共财产
许多业主没有意识到的是，他们单元后方的露台空间实际上被指定为公共财产，而非有限公共财产。
那么区别是什么呢？这些指定是在创建物业规划时分配的，在本案例中，可以追溯到 20 世纪 90 年代建筑群建造之时。
我们建筑群的上层阳台在物业规划下被指定为有限公共财产，这是指单元本身之外、由全体业主共同拥有但作为业主私人空间的财产。只要使用方式符合章程中规定的规则，您可以在该空间内随心所欲。例如，一些物业建筑群会禁止在阳台等有限公共财产空间进行烧烤。而我们允许在阳台上烧烤。
换句话说，物业公司负责该空间的维护（例如阳台防水膜升级），但业主有权根据自己的意愿使用阳台。这是他们的私人区域。
请记住，未经物业批准，您不能对阳台进行改动，因为它仍属于物业所有，但您可以将其作为私人空间使用。
然而，地面层的露台区域被指定为公共财产。这本质上意味着它们没有任何特殊的私人使用许可。这些空间平等地属于所有业主，并且可以由所有业主使用。从法律意义上讲，虽然没有规定禁止在那里摆放一些露台家具，但它不能被声称为您的私人空间。任何业主实际上都可以使用那些露台家具，因为空间属于每个人！请注意，我们并不是在纵容任何人从这些空间偷窃个人财产。但如果有人坐在您的露台椅子上，您将无权强迫他们离开。
其他业主未经您的许可不能坐在您的阳台上，但他们可以使用您的露台空间，因为它是公共财产，对所有人开放使用。许多业主，也许是大多数，并不理解这种区别。
这对业主意味着什么
由于这种指定，业主不能随意改动公共财产以改变其原始设计。经物业委员会正式批准，碎石区域可以改为铺路石（这在章程中有说明），但搭建格子架、隐私对冲或隐私帘等，只能通过业主在特别大会 (SGM) 或年度大会 (AGM) 上以 3/4 投票通过方可获准。
涉及格子架的该单元曾获得前任委员会主席的口头批准来搭建格子架，但他并没有权限给予此类批准。这需要经过正式的投票程序。
显然，这对许多业主来说是一个具有挑战性的问题。他们陷入了尴尬的境地：此前为了改造露台空间而私自搭建了临时设施，未经过正当的法律程序，而现在却必须获得全体业主的批准才能保留这些临时改造。
公共财产可以更改吗？
简短的回答是：可以！被指定为公共财产的区域可以被修改并更改为有限公共财产，从而允许业主对其地面层露台拥有更多控制权。
根据《不列颠哥伦比亚省物业财产法》第 73 和 74 条，这样做需要通过在年度大会 (AGM) 或特别大会 (SGM) 上提出的决议来更改章程，该决议专门要求将那些地面层露台区域重新指定为有限公共财产。这必须获得业主 3/4 投票通过。
如果获得批准，该变更必须连同满足登记官要求并界定有限公共财产区域的草图计划一起提交至土地所有权办公室。以这种方式通过的决议在提交至土地所有权办公室之前不生效，但它不需要对物业规划进行修正。
通过将露台空间指定为有限公共财产，业主在对其露台进行任何细微的临时修改（例如搭建隐私格子架）时，将不再需要所有其他业主的批准。然而，该空间仍将受章程约束，并且仍需符合现有的标准，如清洁和储物规定。 任何此类改造仍需获得批准，但现在只需获得业主委员会（Strata Council）的批准即可，而不再需要全体业主 3/4 投票表决通过。
如果我们投票将露台设为 LCP，情况会有什么变化？
将露台指定为有限公共财产将允许以更私人的身份使用该空间。然而，这并不会改变该空间的所有权。它仍将由物业和业主共同拥有。例如，LCP 的业主不能单独出售露台，或在未经批准的情况下永久改变该区域，或阻止物业进行必要的工作，或仅仅因为物业必须临时占用 LCP 进行维修而要求赔偿。
另一方面，业主随后可以专门将该区域用于其预期目的，期望他人不侵入，并在不受其他业主干扰的情况下享受该区域。
关于储物呢？
事实证明，对过去所有委员会来说，具有挑战性的问题之一是章程实际上并未界定什么算作储物。第 11 条章程仅规定“不允许任何类型的储物”。那么什么是储物呢？
有些情况显而易见。我们不希望看到汽车零件、轮胎或废弃设施堆放在后院空间。但如果是偶尔使用的儿童自行车，或者仅在春夏两季使用的花园软管呢？桌子呢？或者装有园艺用品的水桶？这些算不算储物？虽然这看起来很简单，但实际操作起来并不总是那么容易。本质上，任何留在外面且不经常使用的物品都可能被视为储物。民事法庭（CRT）的裁决要求业主委员会通过正当且一致的执法来处理所有储物问题。
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