大家都应该清楚的一点是，2017 年的屋顶更换工作并未妥善完成，自那以后我们遇到了许多问题。
让我们回顾一下过去发生的事情，以便了解现状。
前任业委会曾建议更换屋顶，因为它已接近使用寿命。业委会从正规的屋顶公司获得了报价。当时的大多数业主不仅拒绝了该提议，还罢免了业委会。为什么？简而言之，他们不想花这笔钱。这一行动是由一些有自己想法的业主推动的。新一届业委会提出了一项经过修改的方案，价格便宜得多。之所以便宜，是因为他们雇佣了其中一位业主，而他并非持证的屋顶工，只是个普通的杂工。当然更便宜了！
俗话说“一分钱一分货”，这再次得到了印证。例如，您知道吗，屋顶瓦片有很多种，甚至有些声称有很长的保修期？有些在几年内就会变脆，导致在大风掀起边缘时折断。另一些则由容易积聚水分的材料制成，导致藻类和苔藓过度生长。当瓦片安装不当时，这些问题会变得更加严重。
就我们的情况而言，屋顶工程中几乎所有可能出错的地方都出错了。
一个严重的问题是屋顶瓦片横跨排水槽的铺设方式，而不是使用泛水板。虽然瓦片横跨排水槽本身并无不妥，但必须确保下层瓦片跨过整个排水槽，而重叠在其上的瓦片应沿排水槽方向切割，以便水分能顺着上层瓦片流下，并随重力排走。遗憾的是，施工人员偷工减料，没有对重叠的瓦片进行切割。这导致水分渗入瓦片下方并流向防水衬垫，使防水纸软化，最终损坏并导致下方的胶合板腐烂。一旦发生这种情况（可能需要几年时间），就会引发大规模的漏水。
此外，边缘处的悬挑长度不足，导致水分顺着封檐板后方流下，从而引起腐烂。 只需抬头观察屋顶，您就能发现有些瓦片完全没有重叠，而有些瓦片的重叠程度则是正确的。
此外，通风口和天窗等开口周围安装的防水板也未正确安装。
另一个导致问题的原因是，为了节省时间，施工人员没有对同一排的重叠瓦片进行切割。由于瓦片的设计并非用于水平重叠，随着时间的推移，风力会掀起上层瓦片。只需扫视一眼屋顶，就能立刻发现已有数千片瓦片因风暴而翘起。这些瓦片已经开始渗水，最终它们会开裂、破损，甚至被彻底掀掉。
之前的业委会曾试图因这些问题起诉那名杂工。为此，他们需要一份正式的屋顶缺陷报告。事实证明，当这一切准备就绪时，律师建议业委会，诉讼费用相当高昂，且（由于多种原因）胜诉几率非常低，因此放弃了这一努力。
不幸的是，既然屋顶报告已经存在，它也带来了一些意想不到的新挑战。保险公司非常厌恶风险。由于这份缺陷报告，许多保险公司不愿为该物业承保。
委员会授权一名委员寻找可能提供更合理报价的代理机构。他找到了一家代理机构，该机构与承保人进行了积极沟通，并提供了负担得起的保险方案，但该价格是基于屋顶将在下次保险续保日期前完成维修的共识。
尽快更换屋顶符合我们的最大利益。如果我们不采取行动，我们之前面临的保险问题很可能会再次出现。
我们已经找到了一家代理机构，该机构与承保人协商争取到了实惠的保险，但这一低廉价格取决于明年内对屋顶进行维修。
诚然，屋顶目前尚未让业主委员会（Strata）花费大量资金。然而，已有数个单元的内部出现了渗漏和损坏，且未来还会有更多此类情况。单元内部的维修费用需由业主个人或其保险承担；即使损坏是由共有财产的缺陷引起的，业主委员会也无法承担这些费用。问题的关键在于，对于一个仅有 5 年房龄的屋顶，不应出现这种情况。这些缺陷在整个建筑群中普遍存在，任何单元都可能发生渗漏。我们无法预测下一次渗漏会发生在何处。
屋顶需要在正常更换周期之前就进行大修。一旦完成，我们的物业价值将会提升，其他事情也会稳定下来。
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