Windsor Garden 的业主们收到了关于 2026 年 9 月召开特别业主大会的通知。对大多数人来说，这可能很突然，您可能想知道为什么现在提出这些事项，而不是等到下一次年度业主大会 (AGM)。以下是一些见解，可帮助您了解事情的始末。
最近，民事裁决法庭 (CRT) 就一起持续了约两年的案件作出了裁决。该案件涉及一名业主，他认为自己在处理放置在单位后方的储物棚时受到了不公平对待。他的申诉是，由于当时的业委会行为，其他拥有类似储物设施和物业改动的单位获得了允许，而他却被拒绝了。CRT 裁定他实际上并未受到不公平对待，但他们也意识到物业的业委会一直没有正确执行储物细则。
CRT 命令 Windsor Garden 立即执行第 11 条储物细则，并命令业主委员会在裁决后 90 天内召开特别业主大会，让业主就两个在后院露台安装了隐私墙的单位进行投票。
这意味着业委会必须召开特别业主大会。别无选择。然而，业委会也认为可以通过一些方法来避免未来再次发生此类肯定会成为持续性问题的情况。
更改部分共用区域的定义
您看，现有的物业计划将所有地面层的露台区域定义为“共用财产”(Common Property)，而非“有限共用财产”(Limited Common Property)。这种定义意味着对外观的任何改动都需要在特别业主大会或年度业主大会上由业主投票决定，且必须获得 3/4 的多数票通过。即使是搭建临时的格子墙，在法律上也视为外观改动，因此不能仅由业委会批准。它需要大多数业主的批准。
与此同时，人们注意到露台区域没有为业主提供任何隐私选项。因为它们是共用财产，任何业主都可以在任何时间使用其他任何人的露台区域。
利用特别业主大会的机会更改该定义是合适的，这样业主们的露台区域就至少具备了一些隐私潜力。因此，特别业主大会增加了一项投票来更改该定义，以便将来任何形式的隐私墙请求都将由业委会决定，而不是由业主决定。
另外还注意到，许多单位前方的车库门前空地也被定义为共用财产。本质上，这意味着任何业主都可以停在这些空间中的任何一个，甚至挡住您的车库！为了消除这种可能性，包含一个类似的投票来更改该定义是有意义的。
将“红砖”的定义更改为“铺路石”
与此同时，人们注意到在相当长的一段时间内，原始细则要求如果业主想将露台区域的碎石更换为其他材料，必须使用“红砖”。虽然最初是这样建议的，但实际上在整个建筑群中都找不到红砖。它与建筑风格格格不入。细则确实允许业委会决定砖的类型和颜色，这已经为了创造统一的外观而实施了。但既然这次特别业主大会已经有了涉及露台区域的决议，那么正式将该参考说明更改为“铺路石”也是合情合理的。
关于屋顶更换决议的情况如何？
在春季的年度业主大会上，屋顶问题再次被提及，正如在每次会议上一样，因为近 10 年来我们一直饱受安装质量低劣的屋顶所困扰。在会议结束时，业主们表示希望看到一个多年期的屋顶更换方案，以帮助降低成本。业委会已经意识到这一点，并按照程序来实现这一目标。
首先，业委会要求一家屋顶公司调查 27 栋建筑中每栋的一个阁楼空间，以查看漏水是否确实是一个问题。我们知道屋顶外部是什么样子的。关于施工工艺和问题的专业报告已经有很多了。但我们不知道这如何转化为内部的实际漏水，而这是一个很好的发现方式。
屋顶公司免费多做了一步。除了阁楼空间的单一视频外，他们还爬上屋顶，详细记录了他们在整个建筑中看到的情况，并提供了带有解说的视频。
每个屋顶都有漏水。通风口本应在更换屋顶时一并更换，但在上一个项目中没有更换，所以我们有数百个原始通风口，其中许多已经生锈变形。由于闪边放置不当，通风口和天窗周围普遍存在漏水现象。
令人惊讶的是，尽管存在所有这些漏水情况，但只有三个阁楼显示出对内部的严重影响。其他阁楼显示出漏水产生了一定影响的区域。根据视频证据绘制了一张地图，确定了三个紧急级别。
因为业主支付了检查费用，所以他们有权查看结果。如果您是 Windsor Garden 的业主，请联系我们以申请查看视频。
三种不同的时间段选项
提出了三个选项：单年屋顶项目、分两年完成（红色和橙色建筑将在第一年合并）、或分三年完成。第二年和第三年各增加了 10% 以应对通货膨胀。较长的期限还涉及一些额外的管理成本。关税等意外问题可能会产生额外影响。
预算是基于一家公司提供的报价。目前已要求另外四家公司提供报价。
该项目除了更换屋顶外，还包括全面更换排水沟、落水管和通风口。被要求报价的每家供应商都拥有良好的声誉，提供 10 年的施工保修，以及更长时间的屋顶瓦片保修，并且都通过了 RoofStar 或 GAF 等认证系统的审核。
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